دکترای حقوق
🔺نکته کاربردی در معاملات ملکی:
دو اقدام اساسی در مورد املاک که از سال ۱۴۰۴ باید مورد توجه قرار گیرد:
اگر مالک ملکی هستید که سند رسمی آن به نام شما تنظیم نشده است، مطابق ماده ۱۰ از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می‌بایست، پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی؛
۱- ظرف دو سال نسبت به درج مستندات خود در این سامانه اقدام نمایید.
۲- ظرف دو سال از درج مستندات نسبت به اخذ سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعاوی مرتبط به منظور اخذ سند مالکیت اقدام نمایید.
در غیر این صورت:
ادعای شما علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (بی‌اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی قابل استناد و استماع نمی‌باشد و تنها می‌توانید برای مطالبه قیمت مال غیرمنقول خود به نرخ روز حسب مورد به اشخاص ثالثی که عالماً نسبت به بارگذاری ادعاهای مستند به اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه اقدام کرده‌اند یا عالماً نسبت به معامله معارض با حق وی اقدام کرده‌اند، یا ید ماقبل خود، رجوع کنید.
بنابراین ملک مذکور، دیگر برای شما نخواهد بود.
🔺نکته کاربردی در معاملات املاک:
اگر وکالتنامه انتقال دارید و می خواهید ملک را به رایگان به نام خودتان بزنید، به نکات زیر توجه نمایید، در غیر اینصورت ملک به راحتی از شما پس گرفته خواهد شد:
زمانی که شخصی وکالتنامه انتقالِ ملکی را به شما می‌دهد یا به عبارتی شما وکیلِ مالک هستید که آن ملک را بفروشید معمولاً در وکالت‌نامه‌ها این جمله معروف درج می‌شود: وکیل حق انتقال موضوع وکالت به هر شرط و به هر قیمت حتی به خود را دارد.
در این صورت وکیل می‌تواند ملک را به نام خود بزند اما منظور از عبارت به هر قیمت این است که مطابق رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ 《وکیل حق انتقال ملک به قیمت عرفی را دارد و اگر به قیمتی خارج از عرف ملک را منتقل نماید خارج از اختیاراتش عمل نموده است.》
مثال: اگر ملکی ۱۰ میلیارد تومان ارزش داشته باشد وکیل نمی‌تواند آن را به قیمت ۵۰۰ میلیون تومان منتقل کند.
با این توضیحات برخی از مواقع قصد اعطای وکالت، انتقال مجانیِ ملک، به شخصِ وکیل است.
مثال: پدری به یکی از فرزندانش وکالت می‌دهد که ملک را به نام خودت منتقل کن. در این صورت اگر قصد انتقال مجانی می باشد و با این قصد، وکالت از سوی مالک به وکیل اعطا شده پیشنهاد می شود این متن را در وکالت نامه درج شود:
《وکیل حق انتقال موضوع وکالت را تحت هر یک از عناوین حقوقی: از قبیل بیع، صلح غیر معوض و هبه حتی به نام خود و در صورت انتقالِ معوض، حق اخذ ثمن معامله و استفاده شخصی آن را بدونِ استرداد به موکل، به نفع خود خواهد داشت.》
